El Gobierno impulsa una reforma al mercado de capitales para mejorar el acceso al crédito hipotecario y facilitar la compra de viviendas. Entre las medidas que Hacienda ha presentado se encuentran la creación de un fondo de recompra de carteras hipotecarias administrado por BancoEstado y un incentivo estatal para fomentar el ahorro destinado a reunir el pie de una propiedad.
Según datos de Rabbitts Capital de julio, el 46,8% de los potenciales compradores identifica como su principal barrera cumplir con la renta mínima exigida por la banca, mientras que el 25,4% señala la dificultad de reunir el pie y solo el 6,9% menciona conseguir una tasa conveniente como su mayor obstáculo.
Luis Conejeros, CEO de Rabbitts Capital y experto en inversión inmobiliaria, plantea que la tasa de interés puede ser una de las barreras más importantes aunque los compradores no la identifiquen como tal. Explica que “la tasa define el dividendo y el dividendo es uno de los números con los que el banco calcula la renta mínima. Por eso, bajar la tasa no solo se siente como un descuento: puede significar que finalmente te aprueben el crédito”.
El fondo de recompra hipotecaria busca aumentar la liquidez disponible para nuevos créditos y reducir sus costos. Una menor tasa podría reducir el dividendo y, por esa vía, la renta mínima necesaria para acceder al financiamiento, impactando directamente al 46,8% que actualmente no logra cumplir ese requisito. Actualmente, solo el 31% considera alcanzable obtener un crédito hipotecario, frente al 46% registrado en septiembre de 2025.
El efecto de mejores condiciones financieras ya se ha reflejado en el mercado: las ventas de viviendas nuevas aumentaron 20% en un año, el mayor crecimiento desde 2021. Colliers estima que la combinación de menores tasas y precios podría reducir hasta 35% los dividendos en determinados segmentos.
El acceso al financiamiento mantiene dos restricciones principales: el 46,8% apunta a la renta exigida por la banca y el 25,4% al ahorro necesario para el pie. El incentivo estatal aborda la segunda barrera, mientras que el fondo hipotecario busca intervenir sobre el costo y disponibilidad del crédito. El diseño del fondo será determinante para que la reducción de costos llegue a los compradores.
Un aumento del número de compradores sin un crecimiento equivalente de la oferta podría trasladar parte del beneficio financiero a los precios. Por ello, junto con mejorar el acceso al crédito, será relevante acelerar nuevos proyectos y reducir los tiempos de permisos y aprobaciones.
La incertidumbre también puede frenar la demanda. Durante el debate sobre la reducción o suspensión del IVA a las viviendas, el 44% de quienes conocían la propuesta declaró haber postergado su compra esperando menores precios.
La reforma será ingresada al Congreso el 7 de septiembre y su diseño definitivo determinará su impacto. Con un 46,8% de compradores limitado por la renta bancaria, un 25,4% por el pie y solo un 6,9% que identifica la tasa como su principal barrera, el desafío será que una eventual reducción del costo hipotecario se traduzca en mayor acceso efectivo y no únicamente en un menor dividendo para quienes ya califican.
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