Impuesto territorial, alza de contribuciones y avalúo fiscal: lo que deben saber los propietarios ante los potentes aumentos en los últimos años
El impuesto territorial, que muchos conocemos como contribuciones, ha vuelto a ser el tema de conversación en Chile, sobre todo después de haber tenido alzas de hasta un 60% —y hasta 100%— en algunas comunas en los últimos cuatro años, según datos de GPS Property. Este asunto ha tomado tanto protagonismo en 2025 que varios candidatos presidenciales lo incorporaron en sus campañas, algunos incluso planteando eliminarlo o reformarlo.
El alza no ha sido pareja. Comunas del sur del país han visto los mayores incrementos, lo que ha desencadenado críticas y acciones como la propuesta del Ministerio de Hacienda para postergar los reavalúos fiscales por un año, que se presentó en julio pasado. Pero más allá del debate, las contribuciones siguen siendo clave para los propietarios de bienes raíces y una fuente esencial de financiamiento para los municipios.
Como señala Matías Echeverría, fundador y CEO de HousePricing, “las contribuciones son parte del Impuesto Territorial, un tributo patrimonial que se aplica sobre el avalúo fiscal de los bienes raíces, establecido por el Servicio de Impuestos Internos (SII), de acuerdo con la Ley N°17.235”.
¿Cómo funciona el impuesto territorial?
El SII se encarga de calcular el avalúo fiscal y el monto del impuesto, mientras que la Tesorería General de la República (TGR) se ocupa de recaudarlo, generalmente en cuatro cuotas anuales (abril, junio, septiembre y noviembre).
Un punto importante es que el 100% de lo recaudado va a los municipios, financiando gran parte de sus presupuestos y redistribuyéndose a través del Fondo Común Municipal.
Tres dudas frecuentes sobre las contribuciones
1. ¿Hay relación entre el avalúo fiscal y las contribuciones?
Sí, la relación es directa, aunque con algunas consideraciones. Para determinar las contribuciones se toma en cuenta el avalúo fiscal del inmueble, se aplican las exenciones correspondientes y después las tasas del Impuesto Territorial.
En términos simples:
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Mayor avalúo fiscal = mayor base imponible = mayores contribuciones, salvo exenciones.
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El avalúo fiscal no es una tasación comercial, sino que se trata de un valor administrativo para fines tributarios.
Echeverría aclara que si el avalúo fiscal está mal calculado o sobreestima el valor del inmueble, también se estarán sobreestimando las contribuciones, lo que puede llevar a cobros injustos.
2. ¿El aumento de las contribuciones afecta el valor de una propiedad?
“No hay una norma legal que vincule directamente un mayor monto de contribuciones con el valor comercial de una propiedad”, aclara el CEO de HousePricing. Esto es porque el avalúo fiscal no es equivalente a una tasación de mercado, aunque sí utiliza datos de este tipo.
Aun así, por ser un costo anual recurrente, compradores e inversionistas tienden a incluirlo en sus análisis financieros. “Un aumento significativo y sostenido en las contribuciones puede afectar el atractivo de una propiedad, especialmente en inmuebles de alto avalúo o en carteras grandes”, explica Echeverría. Así que, más que impactar en el precio, puede influir en la decisión de compra o en las expectativas de retorno.
3. ¿Qué pasa con los adultos mayores?
Hay un beneficio nacional llamado Beneficio Adulto Mayor (BAM), que permite rebajas de entre 50% y 100% en el impuesto territorial para quienes cumplan ciertos requisitos. Este beneficio no depende de la comuna, sino que está regido por la normativa tributaria general.
Según el SII y la TGR, los principales requisitos son:
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Edad: 60 años o más para mujeres, y 65 años o más para hombres.
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Propiedad: ser propietario de la vivienda para habitar.
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Ingresos:
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Hasta 13,5 UTA anuales: rebaja del 100% de las contribuciones.
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Entre 13,5 y 30 UTA: rebaja del 50%.
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El beneficio se aplica sobre el impuesto calculado por el SII y recaudado por Tesorería. En caso de no otorgarse automáticamente, el adulto mayor puede solicitarlo presencialmente o a través de la web del SII.
Con Información de portalmetropolitano.cl