Por Matías Echeverría, CEO y fundador de HousePricing.
Propiedades sobrevaloradas, una realidad triste. Los bancos lo saben y lo permiten porque no es ilegal, pero al mirarlo bien, nos damos cuenta que tampoco es lo más correcto.
Y eso es lo que pasa con una práctica que ha tomado fuerza en el mercado inmobiliario: el bono pie.
Hemos investigado varios departamentos en Santiago, especialmente en el rango de menos de 2.500 UF. ¿Y qué encontramos? Un patrón preocupante: proyectos con bonos pie del 10% al 20% cuyos precios sobrepasan incluso el tope de estimación de mercado según los datos de HousePricing. En otras palabras, una inflación evidente al analizar los números con calma.
Por ejemplo, veamos un caso real de una propiedad que vale 2.200 UF y tiene una estimación promedio en HousePricing de 2.250 UF, con un máximo de 2.350 UF, pero resulta que la misma propiedad se ofrece con un bono pie de2.600 UF.
¿Y qué pasa? Una propiedad con “bono” termina vendiéndose por encima de su valor máximo. Lo que ocurre es que el banco consigue una tasación “oficial” que aprueba ese precio inflado, y financia el 90% sin hacer preguntas.
El gran perjudicado es el comprador, que se enfrenta al sobreendeudamiento y a una inflación artificial de precios, especialmente en los segmentos más bajos. También se enfrenta a un sistema hipotecario que se mantiene a partir de tasaciones que no detectan estas distorsiones.
El famoso bono pie suena como una ayuda, pero es un canto de sirena que perjudica al comprador atraído por ofertas como: “No necesitas poner pie, te regalamos un bono del 10%”.
Pero la letra chica revela otra cosa: el precio de la propiedad se infla para cubrir ese supuesto beneficio. Así, cuando el banco financia el 90% del valor publicado, en realidad estás comprando sin pie… pero pagando un crédito por el 100% del valor real.
Es cierto que no pones pie, pero la persona se endeuda por un valor inflado. A eso se suma que el dividendo mensual sube, el mercado se distorsiona y todos hacen la vista gorda.
¿Por qué pasa esto? Hay dos razones principales: una, los bancos aceptan cualquier tasación “formal” sin validar los datos y la otra es que se utilizan tasaciones manuales vulnerables al fraude, donde los comparables se ajustan «mágicamente» para coincidir con el precio publicado.
Si realmente queremos un sistema saludable y de confianza, es hora de que actores como inmobiliarias y bancos empiecen a mejorar sus prácticas, no se trata de hacer beneficencia, sino de que un mercado crezca de forma sana y no perjudique a uno de sus actores más importantes: el comprador.
Con Información de portalmetropolitano.cl
