Por Beatriz Mella Lira, Directora del Centro CIUDHAD, Universidad Andrés Bello.
Chile enfrenta hoy una paradoja urbana que es difícil de pasar por alto: más de 100 mil viviendas terminadas permanecen vacías, mientras alrededor de 700 mil familias aguardan una solución habitacional. Aunque esta comparación puede parecer desigual, refleja un síntoma estructural: la desconexión entre la asequibilidad de las viviendas y la limitada capacidad de los subsidios actuales para cerrar dicha brecha.
En las últimas dos décadas, los precios de la vivienda han aumentado más del doble en comparación con los ingresos de los hogares. Muchas de estas viviendas disponibles se localizan en áreas con buena infraestructura y servicios, lo que debería facilitar su venta. Sin embargo, el continuo aumento del costo del suelo urbano ha sido el principal factor detrás del incremento de los precios finales, seguido por el alza en los costos de materiales, permisos e impuestos. Según el informe “Vivienda asequible: hablemos del precio” (ADI – CPP UC, 2024), una parte significativa del stock corresponde a viviendas de precio medio o medio-alto, que no son elegibles para subsidios como el DS49 o DS19 y tampoco resultan atractivas para compradores de altos ingresos en un entorno de tasas elevadas y bajo dinamismo económico.
Ante esta situación, candidatos presidenciales de diversas corrientes han propuesto metas de entre 80 y 100 mil viviendas anuales, lo que demuestra una cierta convergencia política sobre la magnitud del desafío. Sin embargo, enfrentamos no solo una crisis de producción, sino también una crisis de acceso. Muchas familias no pueden costear las viviendas disponibles y otras no califican para créditos hipotecarios debido a sus bajos ingresos o situación laboral informal.
Así, aunque es esencial estimular la industria de la construcción como motor de la recuperación económica, la brecha entre oferta y demanda se trata de un problema estructural que no se soluciona solo con la construcción de más unidades. De hecho, la estrategia predominante durante los últimos 30 años (centrada en subsidios individuales a la demanda) ha presentado limitaciones y resulta inadecuada en un contexto de alta informalidad laboral y restricción de crédito.
Es clave reorientar el enfoque, pasando de la cantidad de viviendas construidas a una visión más integral: soluciones habitacionales que contemplen tanto la producción como el acceso real. Esto implica diversificar las estrategias, desde garantías de crédito y subsidios de arrendamiento con opción de compra, hasta programas de arrendamiento protegido y políticas de densificación planificada. Resolver la paradoja exige reconocer que la política habitacional vincula suelo, ciudad y equidad urbana.
En relación con la analogía de las peras y las manzanas, la coexistencia de un sobrestock y un déficit no es solo un problema contable, sino una manifestación visible de un sistema que ha priorizado la producción sin garantizar el acceso. Abordar esta paradoja no se limita a movilizar las unidades vacías; implica entender que el déficit habitacional es un fenómeno profundamente estructural. En la planificación de futuros gobiernos, no bastará con establecer metas de construcción; será esencial abordar las barreras de acceso financiero, integrar estrategias de planificación urbana a nivel local y diversificar los usos del suelo en áreas bien conectadas. Todo esto debe llevarse a cabo en consonancia con medidas que promuevan la economía y reactiven el sector, sin profundizar las desigualdades existentes.
Con Información de www.elrancaguino.cl
