¿Te has preguntado por qué los precios de las casas en Chile han subido tanto?
Según la consultora Colliers, el valor de las viviendas ha aumentado un 54% en la última década.
Esto supera con creces el poder adquisitivo de la gente.
Espacio Público señala que Chile es uno de los países donde más ha crecido el precio de la vivienda en los últimos 15 años.
¿Cuál es la razón detrás de este fenómeno?
Según Colliers, más del 60% del aumento se debe a tres factores: el sobreprecio de los terrenos, la permisología y las políticas públicas.
“El sobreprecio de los terrenos ha sido afectado negativamente por los constantes cambios en los planes reguladores, lo que limita duramente las normas de uso de suelo y construcción. La demanda actual se enfoca en viviendas más pequeñas, ya que las familias son más compactas, hay más hogares monoparentales y los jóvenes han aplazado o decidido no tener hijos”, explica Jaime Ugarte, Director Ejecutivo de Colliers.
Sin embargo, la evolución de la normativa va en dirección contraria a lo que realmente demanda el mercado, lo que ha llevado a una drástica caída en la cantidad de permisos de construcción”, añade.
Así, según las cifras de Colliers:
El sobrecosto promedio es de 5,1% en el sector oriente, 7,2% en el poniente, 8,7% en el norte, y 7,4% en el sur. Esto se debe a los factores mencionados, fundamentalmente a los cambios en los PRC y a la falta de terrenos disponibles.
El segundo factor es el sobrecosto por la permisología
Hay una notable demora en la aprobación de los tres trámites más relevantes para cualquier proyecto inmobiliario: anteproyecto, permiso de edificación y recepción final.
“Esta demora en la permisología burocrática se traduce en un sobrecosto de un 12,2%, alcanzando hasta un 14,0% en el sector centro poniente”, detalla el informe.
El tercer factor que incide en el sobrecosto de las viviendas es
Según Colliers, las políticas públicas han generado incertidumbre en el mercado inmobiliario.
“La reforma tributaria eliminó la exención del IVA para la venta de viviendas nuevas y también quitó el Crédito Especial de Empresas Constructoras. Además, la ley de aportes al espacio público obliga a financiar infraestructura urbana de una manera más exigente. Modificaciones a la OGUC y nuevas normas técnicas han incrementado los costos de construcción”, detallan.
Por otro lado, ha habido otros factores que elevan los costos
Como la influencia del consejo de monumentos, el cual puede paralizar obras por largos periodos, generando costos operativos significativos.
El informe señala que al sumar el impacto de los costes de los terrenos, las demoras en la aprobación de permisos y las políticas públicas restrictivas, el sobrecosto en la Región Metropolitana asciende a un 32,7%.
De este total, un 7,1% corresponde al sobrecosto de los terrenos, 12,2% a la permisología y 13,4% a las políticas públicas.
¿Qué se puede hacer para que los precios de las viviendas no sigan subiendo?
Colliers propone varias recomendaciones para frenar el sobreprecio de las viviendas.
“Se deben crear incentivos normativos o tributarios que fomenten el desarrollo de terrenos urbanos vacíos; actualizar las normativas que actualmente consideran 4 personas por hogar, considerando que el promedio actual es de 2.8. Es crucial dejar de limitar la densidad y promover la construcción de viviendas que respondan a la demanda actual”, indica Jaime Ugarte.
En cuanto a la permisología, Colliers propone:
- Fortalecer la legitimidad de los revisores independientes y establecer penalizaciones para el Organismo Revisor Estatal.
- Centralizar y despolitizar las normativas y restricciones.
- Implementar silencio administrativo positivo: si la autoridad no responde en el plazo legal, se puede considerar el permiso otorgado.
- Implementar lo más pronto posible la Ley Marco de Autorizaciones Sectoriales.
- Regresar a plazos de ejecución de proyectos de 2014, que eran de 1.298 días en lugar de 1.905 como es ahora.
- Para los planos reguladores, crear criterios que se ajusten a los cambios socioeconómicos que evidencian los censos, dejando de restringir la densidad y ajustando la normativa a la realidad demográfica, además de simplificar los PRC para facilitar la interacción entre vendedores, compradores y desarrolladores.
Respecto a las políticas públicas, Colliers enfatiza que:
- Deberían eliminar el IVA en la venta de viviendas DFL2, o diferir su pago hasta la primera reventa.
- Reponer el crédito especial para empresas constructoras.
- Limitar las consultas ciudadanas cuando no hay discordancias con la normativa vigente.
- Impulsar con más fuerza la construcción industrializada.
- Restablecer la exención de impuesto a la renta en arriendos y eliminar el impuesto a la herencia en propiedades acogidas al DFL2.
- Reducir los plazos para apelaciones por parte de entidades públicas.
Con Información de portalmetropolitano.cl
